용적률과 건폐율이란 재개발 재건축 시 고려해야 할 점

용적률과 건폐율이란 재개발 재건축 시 고려해야 할 점

부동산을 구매하거나 투자할 때, 용적률과 건폐율이라는 용어를 자주 듣게 됩니다. 하지만 이 두 개념은 서로 비슷해 보이면서도 다른 의미를 갖고 있어서 혼동하기 쉽습니다. 그렇다면 용적률과 건폐율은 제대로 무엇을 의미하고, 어떻게 계산해야 할까요? 용적률과 건폐율의 개념과 차이점, 계산하는 방법에 관하여 쉽게 알아보겠습니다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말합니다. 연면적이란 건축물 각 층의 면적을 모두 합친 것으로, 지하층이나 주차장 등은 제외될 수 있습니다.

예를 들어, 대지공간이 100평이고 건축물 연공간이 200평인 경우, 용적률은 200 입니다.

용적률의 의미

용적률이 높다는 것은, 고유한 건물에 협소한 집을 여러 개 밀집되어 짓거나 큰 면적의 집이 높게 쌓여 올렸다는 것을 뜻합니다. 용적률이 높으면 토지를 효과적으로 이용 가능하지만 주거 인구수도 증가하기 때문에 위생, 교육, 대중교통 문제가 동반됩니다.

도시 계획에서는 용적률을 통해 도시의 밀집도, 건물의 높이와 형태, 주변 환경 등을 규제하고 조절할 수 있습니다. 또한, 부동산 개발에서는 용적률을 고려하여 부지의 이용 가치를 평가하고 건물을 설계할 때 적절한 부지 면적과 높이를 결정할 수 있습니다.

용적률은 지역에 따라 다르며, 도시 계획이나 건축 규정에 의해 제한되기도 합니다. 일부 지역에서는 용적률을 제한하여 도시의 발전과 환경 보전, 안락한 생활생태계를 추구출하는 경우도 있습니다. 또한, 용적률은 건물의 용도에 따라 다른 규정을 받을 수도 있습니다.

건폐율이란?

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 건축면적이란 건축물의 외벽 혹은 기둥으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로, 건축물이 차지하는 밑바닥 면적을 의미합니다. 예를 들어, 대지공간이 100평이고 건축공간이 50평인 경우, 건폐율은 50입니다. 즉, 대지면적의 절반만큼의 건축물을 지을 수 있다는 뜻입니다. 건폐율은 건축물의 크기와 형태를 나타내는 지표로, 도시의 평면적 밀도를 관리하기 위한 규제 수단입니다.

용도지역별로 건폐율의 기준이 다르며, 일반적으로 용도지역이 녹지지역이나 주거지역으로 갈수록 건폐율은 낮아집니다. 예를 들어, 녹지지역의 건폐율 상한선은 20% 이지만 준주거지역이나 상업지역은 70% 입니다.

용적률 정의

용적률은 건물이 차지하는 부지 면적에 대한 건물의 총 부피체적의 비율을 나타내는 지표입니다. 일반적으로 건물의 총부피는 높이, 폭, 깊이 등의 차원을 고려하여 계산됩니다. 용적률은 백분율로 표현되며, 부지 면적 대비 건물의 용적을 계측하는 중요한 요소 중 하나입니다. 쉽게 말해, 소유한 토지 위에 면적을 얼마나 높게 지어 올릴 수 있는 가를 정하는 수직덕 면적 규제입니다. 즉, 대지면적에 대한 건축연면적의 비율을 말합니다.

용적률지상층 연면적대지면적100 대지내 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적연면적에 대한 백분율을 말합니다. 용적률에 따라서 건물을 몇 층까지 올릴 수 있느냐가 결정되며 용적률이 높을수록 해당 토지의 원칙은 높아집니다.

건폐율 계산방법

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로, 건축물의 크기와 형태를 나타냅니다. 예를 들어, 대지공간이 100평이고 건축공간이 50평인 경우, 건폐율은 다음과 같이 계산할 수 있습니다. 건폐율 50 divide 100 times 100 50 용도지역별로 용적률과 건폐율의 기준이 다르므로, 자신이 투자하거나 구매하려는 부동산의 용도지역을 확인하고, 해당 지역의 용적률과 건폐율 상한선을 이해해야 합니다.

연면적, 건폐율, 용적률이 중요한 이유

건폐율과 용적률을 이해하면 용도별 토지의 투자 가치가 변경되는 것을 알 수 있습니다. 전용거주지역 일반거주지역 준 주거지역 순으로 건폐율, 용적률의 규제가 완화되기 때문에 건축물을 넓고 높게 지을 수 있습니다. 그에 따라 투자 가치도 달라지게 됩니다. 물론 건폐율과 용적률이 무요건 높다고 장점만 있는 것은 아닙니다. 건폐율과 용적률이 높을수록 밀집되어 있다는 의미이며, 그에 따른 여러 가지 문제에 노출될 수밖에 없는 것이 현실입니다.

하지만 투자 관점에서 보시면 재개발, 재건축 투자 시 건폐율과 용적률이 현저히 낮은 물건이라면 건폐율과 용적률을 상향시켜 그만큼의 이득을 볼 수 있는 기회도 있습니다. 대한민국에서는 건물을 지을 때 용적률과 건폐율에 따라 건물 면적에 대한 제한이 발생합니다. 각 개념을 잘 파악 하시고 투자에 적용시켜 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문