1기 신도시 특별법 이후 재건축 가격 전망

1기 신도시 특별법 이후 재건축 가격 전망

1기 신도시 아파트들의 재건축 연한인 30년이 다가오자 1기 신도시 특별법 제정과 시행이 언제 가능한지와 재건축 여부에 따른 이슈로 부동산 업계는 뜨거워지고 있습니다. 국회를 통해 1기 신도시 재정비 추진을 위한 특별법이 발의됐는데, 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안1기 신도시 특별법은 현재 국토교통위에서 계류 중이라고 합니다. 최근 부동산 업계에서는 전세 사기 문제가 사회적 파장을 일으키며, 국회에서 임대 사기 연관 특별법에 대한 처리를 우선적으로 진행하면서, 1기 신도시 특별법에 대한 논의가 뒤로 밀리고 있는 상태라고 할 수 있습니다.

1기 신도시는 노태우 정권인 1989년 4월 폭등하는 집값을 안정시키고, 주택난을 해소하기 위해 서울 근교 5개의 1기 신도시 건설 계획을 발표했는데, 5개의 지역은 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개의 도시를 뜻합니다.

1기 신도시 특별법이란?

위에서 언급한대로 지구단위계획의 용적률 제한이 200 안팎이므로, 현재로서는 가구수를 느는 것이 거의 불가능하기 때문에 재건축 사업성이 나오는 단지들이 거의 없다고 보시면 됩니다. 그렇기에 1기 신도시 특별법은 주거지역 용적률을 최대 500까지 보장해서 재건축 사업의 수익성을 확보하여 1기 신도시의 재건축이 가능하게 해주는 내용이 핵심입니다. 물론 이 외에도 재건축이 시행될 수 있게 안전진단 기준 완화, 예비 타당성조사 면제 등의 재건축 추진하는 단지들이 실제적으로 어려움을 겪었던 법안을 완화시켜 재건축 시행을 할 수 있게 만들어주는 법이라고 할 수 있습니다.

재건축 사업성은 높을까요?

분당은 일산 보다도 평균 대지지분이 큰 단지가 아주 많습니다. 대지지분 20평 넘는 곳이 매우 흔할 정도죠. 통합 재건축을 추진하고 있는 시범 4개 단지는 제일 대지지분이 작은 단지도 15.4평, 제일 큰 단지는 20.3평을 갖고 있습니다. 15.4평이면 다른 1기 신도시에선 손꼽히는 대지지분이지만, 분당에선 미니미한 수준입니다. 그렇다고 분당 시범 아파트 단지들의 재건축 사업성 혹은 가능성이 높냐? 라고 묻는다면 한계가 꽤나 많습니다.고 답할 수 있습니다.

그 이유는 첫째, 용적률이 매우 높습니다. 시범 단지들 똑같은 경우 191 201로 형성되어 있고, 시범현대 아파트의 경우 194입니다.

1기 신도시 특별법으로 재건축이 가능할까요?

1기 신도시 특별법이 시행이 된다면 재건축은 무난하게 가능할 것으로 보입니다. 다만 여기서 타지역과 1기 신도시간의 쟁점이 발생합니다. 1기 신도시에 포함되지 않은 서울의 목동과 상계동, 고양시와 용인시, 그리고 인천 연수구와 대전 둔산, 광주 상무지구, 대구 수성구, 부산 해운대구 등 수많은 지역들이 1기 신도시 특별법 적용 대상이 아니라 형평성 지적이 큰 이슈로 발생할 것으로 보입니다.

각 지역별 형평성 문제가 제기될 가능성이 높기 때문에, 정치권에서는 이런 특별법 시행이 큰 부담으로 작용될 수 있습니다. 또한 특별법이 시행 되더라도, 재건축이라는 게 금방 되는 것이 아니라 최소한 15년 이상은 봐야 될 것으로 보입니다.

입지는 어떨까요?

중산마을 5단지는 일반적으로 생각하는 일산 신도시에 위치해있진 않습니다. 보시는 것 처럼 근처에 어떤 역도 보이지 않죠. 사실 이곳 중산지구는 일산동구에 위치하고 있지만, 흔히 말하는 일산신도시는 아닙니다. 그래서 네모반듯하고 깔끔하게 정리정돈되어 있는 일산신도시와는 좀 동떨어진 모습입니다. 특히 지상철인 경의중앙선이 이 둘을 가로막고 있어 더더욱 단절감이 듭니다. 일산 투자를 생각하셨던 분도 중산지구의 존재 자체를 모르는 경우도 많을 겁니다.

그나마 제일 가까운 역은 일산역인데, 도보로 30분이 넘게 걸리는 위치라 버스를 타야합니다. 다행이게도 버스를 타면 약 12분이면 일산역에 도착할 수 있습니다.

아파트 재건축 이후 가격 전망

아파트 부동산에 있어서 최고의 호재 중의 하나는 재건축이라고 할 수 있습니다. 재건축이 된다면 가격은 당연히 오를 수 밖에 없죠. 다만 재건축에 이르기 까지는 최소한 10년 이상, 15년 이상도 봐야 하기 때문에, 발표가 되더라도 현재의 하락장에서는 데드캣바운스처럼 단기적인 상승에 그칠 수 있습니다. 재건축의 경우, 바로 수익을 내려는 접근보다는 10년 후, 20년 후에 내가 살아도 괜찮을 지역에 미리 투자해야만 되는 개념으로 접근하시는 게 좋을 듯합니다.

1기 신도시의 경우, 분양 당시 가격이 분당 일산 평촌 산본, 중동 순서로 됐는데, 현재 가격은 분당 평촌 일산 순서로 바뀌었습니다.

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