아파텔 인기가 식지 않는 이유

아파텔 인기가 식지 않는 이유

한국은행이 15년만에 2달 연속으로 기준금리를 인상했습니다. 1.5였던 기준금리를 1.75로 인상한 것입니다. 지난해 8월부터 9개월 동안 기준금리가 5차례 오른 것으로, 2달 연속 기준금리가 오른것은 2007년 7,8월 이후 15년 만입니다. 이창용 한국은행 총재는 다음 금리 인상은 제대로 밝힐수 없지만수개월 내에 추가 인상을 할수 있다는 뜻을 밝혔습니다. 기준금리가 두달연속 오르면서 대출받아 집을 샀던 인원은 걱정이 커졌습니다.

이자는 계속 오르는데, 집값 상승은 주춤하고 어떤곳은 하락하는 지역까지 생겼기때문입니다. 전문가들은 이같이 부동산 상황이 극도로 정상적인 시장이라고 이야기 하고있습니다. 예전에는 묻지도 따지지도 않고 아파트 뿐 아니라 대체제를 계속 사들였다면 지금은 이것 저것 비교해 보고 선택할 수 있는 선택지가 많아졌다는 점에서 좋은 흐름이라고 이야기 합니다.

전세시장은 어떠한가

집 가격이 많이 올라가고 전세금도 많이 올랐기 때문에 실제로 2년 전에 계약갱신 청구권을 이용해서 합의를 연장한 인원은 같은 조건의 전셋집을 찾기가 힘이 듭니다. 같은 조건은 대조적으로 전세금을 많이 올려주거나 반전세로 월세 금액을 조금더 지불해야만 되는 상황입니다. 현재 전세매물은 많이 줄어든 상태이고 기존의 전세금액에 월세로 전환된 사례가 많이 있습니다. 2020년 7월 임대 계약 법 시행 이후로 아파트 전세가격의 상승률을 분석해보시면 전국이 27.69, 경기도가 32.68, 서울이 26.66나 오른것으로 평균적으로 집계가 됩니다.

서울을 기준으로 2020년 계약갱신청구권을 사용하고 2022년 새로 합의를 해야할때 평균 1억2000만원의 전세 보증금들을 올려줘야하는 것으로 분석되었습니다. 지난 정권에서 전세 공급을 막아버렸기 때문에 전세가격이 폭등해버렸습니다.

사이트 시설

최근 아파트 단지들은, 단지 내 조경과 함께 상당히 많은 돈을 들여서 만드는 시설이 사이트 시설입니다. 실내 골프 연습장이라던지, 카페테리아, 헬스클럽, 도서관, 사우나 시설 등 각종 편의시설이 들어가 있습니다. 최근 2,000세대 이상의 대단지 아파트에서는 실내 체육관까지 사이트 시설로 있는 곳도 있더군요. 최근 브랜드명 아파트들은 단지 내 조경과 사이트 시설로 승부를 거는 모습이 보입니다.

그렇다면 현재 부동산 거래량은?

거래량은 지난달에 비하여 거의 반토막 수준입니다. 서울 아파트 매매 건수가 785건에 그쳤고, 3월에 1337건, 4월에 1682건 이었습니다. 부동산시장이 얼어버려 공인중개사들의 시름도 커져가고 있습니다.

현재 1년동안 다주택자들의 양도세 완화 정책으로 다주택자의 매물들은 조금씩 축적되고 있습니다. 하지만 수요자들은 당장 금리인상과 풀리지 않은 대출 규제로 인해 아파트를 덥석 사기는 힘든 모양세 입니다.

그렇다고 다주택자들도 급해 보이지는 않습니다. 호가로 나와있는 가격이 많이 하락하지 않았기 때문입니다. 다주택자의 입장에서도 똘똘한 한채가 되면 좋지만 안되도 어쩔수 없습니다.는 생각인듯 보입니다. 급매로 나온 물건의 양이 많지 않고, 재산세 부과 기간이 끝나가는 시점임에도 불구하고 급한 매물은 아직까지 많이 보이지 않습니다.

앞으로 부동산 전망

기존의 전세는 반전세나 월세로 전환이 되어 세입자들의 부담이 증가할 것으로 보여집니다. 현재 통계를 분석해 보니 월세계약의 비중이 늘었고 기존의 전세 세입자의 경우 전세금 인상 아니면 월세를 부담해야 합니다. 정부는 곧 있을 6월 부동산 정책에 세입자에게 혜택을 주는 임대인에게 세금을 감면시켜준다고 살짝 언급했습니다. 이런 정책이 시행되는 시점은 언제인지 확실하지 않지만 세입자들은 기대하고 있습니다.

또 다른 세입자들은 내집마련을 하기 위하여 기회를 엿볼 것입니다. 전문가들은 지금 같은 시점이 내집마련하기 좋은 타이밍이라고 합니다. 물론 선택은 스스로가 판단하는 것입니다. 곧 발표할 6월 정책을 귀기울여 보고 이때다. 싶으면 과감히 내집마련하는것이 좋을듯 해 보입니다. 서울의 공급은 부족하고 원자재 가격은 올라가고 인건비도 올라가고 전세가격도 조금씩 오르기 때문에 내집마련을 해야한다면 지금이 가장 좋은 적기가 아닐까란 생각을 해 봅니다.

신세계건설 주가전망

그럼 마지막으로 신세계건설 주가전망을 해보겠습니다. 첫째 2022년 5월 19일 장마감 기준 시가총액은 1,230억 원이며 주가는 30,750원에 형성되어 있는 상황입니다. 저는 평소 검토 심사 대상 기업에 대한 주가전망을 하기 전에 해당 기업에 대한 적정 시가총액을 산출해보며, 이같은 경우애 다음 공식을 적용해오고 있습니다. 신세계건설 영업이익치의 경우 2021년 및 향후 2년2022년, 2023년 전망 영업이윤 평균치 약 300억 원을 사용하겠습니다.

향후 2년, 즉 2022년 및 2023년 수주 잔고상 매년 1조 2,000억 원 크기의 매출이 예상되기 때문에 영업이윤 또한 최소한 매년 300억 원대가 예상됩니다. 그러니까 300억 원이라는 영업이익치는 적절한 접근이라고 판단했습니다. 멀티플의 경우 여느 건설사와 비슷하게 제가 부여하는 5배 수준을 부여하겠습니다.

자주 묻는 질문